Pohjois-Paippisten osayleiskaava kattaa noin 34 neliökilometrin alueen Pohjois-Sipoossa. Nykyisellään alueella on noin 760 kiinteistöä.

Osayleiskaavan tavoitteena on kehittää kyläaluetta ja ohjata maankäyttöä. Osayleiskaava osoittaa uudisrakentamista maiseman, ympäristön ja olevan infrastruktuurin kannalta soveltuviin ja kestäviin paikkoihin. Uudisrakentaminen painottuu kyläkeskukseen ja liikenneyhteyksien ympärille.

Kaavalla pyritään kehittämään kyläkeskusta siten, että tuetaan elävää maaseutua ja sen palveluja. Samalla tarkoituksena on vaalia arvokasta luontoa ja maisemaa sekä suojella ja vaalia laajoja yhtenäisiä metsäalueita. Lisäksi täydennysrakentamista on pyritty ohjaamaan siten, että alueen maanomistajia kohdellaan tasapuolisesti.

Osayleiskaavassa Pohjois-Paippisiin osoitetaan 452 uutta rakennuspaikkaa. Kaavassa esitettyjen uusien rakennuspaikkojen toteutumisen on arvioitu jakautuvan noin 25 vuoden ajalle. Todennäköisesti vuosittain alueella käynnistettäisiin keskimäärin enintään noin 18 omakotitalon rakentaminen.

Kaavan mukaiset rakennuspaikat ovat ohjeellisia. Tämä tarkoittaa sitä, että rakentaminen niille vaatii aina erillisen myönteisen suunnittelutarveratkaisun lupaviranomaisilta.

Uusi tapa määritellä rakennusoikeuden mitoitus

Osayleiskaavassa on tutkittu ja sovellettu uutta menetelmää rakennusoikeuden mitoituksen määrittelyssä. Kaavatyössä on laadittu mitoitustaulukko, joka perustuu alueelle määriteltyihin uudisrakentamisen edullisuusvyöhykkeisiin. Ohjeelliset rakennuspaikat on osoitettu kiinteistökohtaisesti tähän mitoitustaulukkoon pohjautuen.

Uudisrakentamisen sijoittumisalueen edullisuuteen ovat vaikuttaneet muun muassa alueen yhdistyminen olevaan asutukseen, mahdollisuus liittyä vesi- ja viemärijärjestelmään, joukkoliikennepysäkin ja koulun läheisyys, maaperän rakennettavuus, pohjavesialueet ja suojelualueet.

Uusia rakennuspaikkoja on kaavassa osoitettu kaikille vyöhykkeille, mutta uuteen rakennuspaikkaan vaadittava kiinteistön vähimmäispinta-ala kasvaa, kun siirrytään edullisuudeltaan heikommalle vyöhykkeelle. Eniten uusia rakennuspaikkoja on siis osoitettu edullisuudeltaan paremmille vyöhykkeille, kuten kyläkeskukseen ja liikenneyhteyksien ympärille.

Uusi korjattu ehdotus oli nähtävillä viime vuonna

Pohjois-Paippisten osayleiskaava tuli alun perin vireille helmikuussa 2016. Osayleiskaavaehdotus oli nähtävillä vuonna 2019. Tuolloin kaavaehdotuksesta saadun viranomaispalautteen perusteella maankäyttöjaosto ja kunnanhallitus linjasivat korjatun kaavaehdotuksen laatimisesta ja päivittivät suunnitteluperiaatteita. Kaavan rakennuspaikkojen määrän mitoitusta kehitettiin tässä vaiheessa aiempaa maltillisempaan suuntaan.

Uusi, korjattu osayleiskaavaehdotus laadittiin ja se oli nähtävillä huhti-kesäkuussa 2023. Korjattuun ehdotukseen oli esimerkiksi poistettu mahdollisuus kaksiasuntoisten asuinrakennusten toteuttamiseen rakennuspaikalle. Myös muun muassa kyläalueiden laajuutta oli tarkistettu alaspäin.

Kaavaehdotuksesta saatiin 13 lausuntoa, 2 yhteisöjen antamaa muistutusta ja 22 maanomistajien ja muiden osallisten antamaa muistutusta. Kaavakarttaan, -merkintöihin ja -määräyksiin, kaavaselostukseen ja kaavaa varten laadittuihin selvityksiin tehtiin lausuntojen ja muistutusten pohjalta joitakin pieniä muutoksia. Esimerkiksi kaavakartalle lisättiin kaksi luonnonsuojelualuetta Törngrenin metsät ja Hökärrin metsä ja poistettiin ”ulkoilun ja virkistyksen yhteystarve” -merkintä Kummelbergenin kallioalueen luoteisrinteeltä. Myös liikennemeluvyöhyke on päivitetty vastaamaan vuoden 2050 liikennemeluennustetta.

Nyt hyväksytty osayleiskaava on säilynyt kokonaisratkaisultaan vuonna 2023 nähtävillä olleen kaavaehdotuksen kaltaisena.

Linkit:

Valtuuston esityslista: G26 Pohjois-Paippinen osayleiskaava, hyväksyminen
Pohjois-Paippisten osayleiskaavan (G26) sivu sipoo.fi:ssä